Überbauung Guggeien/Höchst

Vorlage Stadtparlament

Die Nachfrage sei vorhanden.
Ist es eine volkswirtschaftliche und städtebaupolitische Aufgabe der Stadt, die Nachfrage nach Einfamilienhäuser zu befriedigen?
Wohl eher für einen genügend hohen Leerwohnungsbestand zu sorgen, damit die vom teuersten Lebenshaltungsausgabenposten Wohnen abhängigen Nachfrager den Markt kontrollieren und nicht gewinnorientierte Anbieter. Sozialisierung des Nutzens durch tiefe Wohnkosten statt hohe Gewinn für Immobilienspekulanten und Pensionskassen.

Das Bauland soll verkauft werden, da es sich um Wohneigentum handelt.
Dabei leben sehr viele Wohneigentümer in der Stadt auf städtischem Baurechtsland.
Dessen Wert an viel schlechterer Lage wird durch die Stadtverwaltung nicht nur massiv höher geschätzt als der Verkaufspreis dieser Überbauung, sondern auch noch mit marktfremd hohen Zinsen belastet. Kaum einer dieser Eigentümer auf Baurechtsland zahlt für sein Eigenheim so hohe Zinsen bei Banken wie Baurechtszins bei der Stadt.
Wieso soll nicht der Allgemeinheit Stadt/Staat möglichst viel Boden gehören, um so der Bodenspekulation mittels demokratischem Mitbestimmungsrecht Einhalt zu bieten? Das teuere bei den Wohnkosten sind nicht die Gebäude sondern der Boden auf dem sie stehen.

Das Nachsehen werden auch die angrenzenden Eigenheimbesitzer haben, deren Eigentum, wie das aller städtischen Eigenheimbewohnern, wegen der ständigen Neuschätzungen (keine Gemeinde der ganzen Ostschweiz schickt in so kurzen Abständen ständig Schätzer in Privatwohnungen), auf das Niveau der Neuüberbauung gehoben wird.
In der Stadt gelten aber Eigenheimbesitzer als reich, siehe beispielsweise Sozialindex bei Schulen, und nicht als nachhaltig und bescheiden lebende Sparer, die ihr Geld lieber für tiefere Wohnkosten (Abzahlung der Hypothek und Befreiung von Banken) ausgeben statt für sinnlosen Wegwerfkonsum auf Kosten der Allgemeinheit.

Die Berechnung des m2-Preises in der Vorlage geht davon aus, dass Landwirtschaftsland unbegrenzt in der Stadt, der Schweiz oder gar auf der Erde zur Verfügung steht.
Nur schon die massive Mehrkosten pro m2, die der Wettbewerb, das Vorprojekt und den Sondernutzungsplan verursachen, sind immens.
Zudem geht man von der Annahme aus, dass die für private Gartenfläche und „grosszügig gemeinsam nutzbaren Umschwung“ verbleibende Grünfläche nicht mehr wert ist als Landwirtschaftsland.
Grosszügig worauf? In Zusammenhang mit der Grösse des Umschwungs oder mit der gemeinsamen Nutzung?
Wird dieser Umschwung zu einem Quartiertreffpunkt für alle angrenzenden Bewohner und nicht nur für die der neuen Überbauung?
Ansonsten schafft man damit ein abgesonderte Siedlung im Quartier ohne Bezug zum Stadtquartier. Hauptsache die Zu- und Wegfahrt ist gewährleistet? Soziale Integration im Quartier ist nicht erwünscht?
Für den dreifachen Preis des Landwirtschaftslandes wäre ich bereit, diese Fläche zu übernehmen und mich zu verpflichten, für alle Zeit zumindest als Landwirtschaftsfläche wenn nicht sogar als ökologische und ursprüngliche Freifäche zu erhalten.
Und da wäre ich höchstwahrscheinlich nicht der einzige.

Diese Wiese hat real gemessen ausser als Tierfutter und für Tierfäkalienentsorgung keinen Wert. Kaum Spur von naturnah, Artenvielfalt, heimischer Flora und Fauna.
Ist billiger, Kraftfutter aus dem Ausland zu beziehen.
Werte wie Aussicht, Ruhe, Erholung werden geldmässig nicht gemessen.

Da wird in der Vorlage die optimale Lage zur städtischen Infrastruktur hervorgehoben. Trotzdem soll dort 2/3 aller Einfamilienhäuser über 2 Parkplätze verfügen.
Will der Stadtrat weitere Legitimation für den Bau von öffentlichen Parkhäusern und Parkierfläche auf Stadtgebiet? Hat nicht die Stadtbevölkerung einer Plafondierung des MIVs zugestimmt (Städteinitative)?
Am Vogelherd Süd hat es für 25 Wohnungen nur 28 Parkplätze. Deren Bewohner haben sich damit abgefunden und nutzen öfters mal die Füsse oder den nahen bestausgebauten öV und treffen dabei auch Nachbarn.

Mit dieser geplanten Überbauung sollen Haushalte mit Kinder gefördert werden.
Wie wird sichergestellt, dass bei den zukünftigen Bewohnern zumindest der tiefe städtische Kinderanteil eingehalten wird und dass dort nicht nur ganztägig auswärts arbeitende Doppelverdienerehepaare wohnen, die kaum Zeit haben, diese privilegierte Lage zu geniessen?
In Zürich gibt es ganze Quartiere, wo in grösseren Wohnung nur Leute mit Minderjährigen im Haushalt leben dürfen. Kleinere Wohnungen sind dort für Rentner im Quartier vorgesehen.
Wieso brauchen ältere Ehepaare so riesige Wohnfläche, die dann in ein paar Jahren von Spitex und Pro Senectute billig und subventioniert unterhalten und geputzt werden muss?
Treppensteigen ist nicht gerade das, was Senioren leicht fällt.

Dann will man richtigerweise verdichtetet bauen. Aber Einfamilienhäuser? Damit man beim Znacht den Nachbarn auf dem WC beobachten kann?
Dann baut man lieber ein einziges Hochhaus, wo alle ins Grüne blicken können.

Beim vom Stadtrat vorgeschlagenem Überbauungskonzept sind unten die Wohnräume, wo man keine Aussicht hat.
Wo eventuell Säntis- und Seesicht gegeben ist, sind die Schlafräume.

Entweder man will eine Stadt sein, dann sind Einfamilienhäuser, auch wenn in Reihe, fehl am Platz. Würde Zürich, Basel, Paris, London, Peking oder New York auf einer freien Wiese Reiheneinfamilienhäuser bauen? Reiheneinfamilienhäuser sind nichts anderes als Wohnungen in die Breite statt in die Höhe gebaut.

Oder die Stadt St. Gallen will weiter den Niedergang zum Provinznest vorantreiben statt das dominante Wirtschaftszentrum in der Bodenseeregion wieder zu werden wie es mal war.

Entweder man baut zumindest 5-stöckig W4 wie bei der angrenzenden Parzelle Höchsterstrasse 4 und Darauffolgende. Schafft so möglichst viel Wohnraum wie zB. im äusserst beliebten und städtebaulich wegweisenden Zilquartier.
Dieses ist zwar nicht schön anzuschauen aber schön zum Wohnen.

Verglichen mit den Wohnungen beim ehemaligen Alt-Guggeien müssten die Preise dieser Reiheneinfamiliehäuser um eine Million liegen.
Rechnet man ca. 220m2 pro Einheit, dann kostet der Boden ca. 110´000 Fr. Die totalen Baukosten inkl. Innenausbau pro Reiheneinfamilienhausgebäude kann man mit ca. 400-500´000 Fr. einschätzen.
Wer erzielt also ca. 500’000 Fr. Gewinn pro Wohneinheit, dh. über 50% Rendite auf das investierte Kapital ohne Risiko?
Wieder mal nur Baufirmen?

Oder man baut ein Villenquartier für Superreiche, damit die Steuereinnahmen entsprechend massiv steigen. 10 dieser bringen mehr Geld für die Stadt als 100 Personen vom oberen Mittelstand.
Irgendwie muss die teure Infrastruktur, die Innenstadtverschönerungsprojekte etc. finanziert werden, wenn nicht auswärtige Mitbenutzer mehr in die finanzielle Pflicht genommen werden (s. Waltramsberg).
Dann setzt man lieber konsequent auf Steuerwettbewerb wie die Speckgürtelgemeinden.

Wie fähig ist der Stadtrat mit seinen vielen gutbezahlten Fachspezialisten, dass einem so viel Argumente in den Sinn kommen, um diese Vorlage zu „zerreissen“.

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Über gallenblog

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6 Antworten zu Überbauung Guggeien/Höchst

  1. gallenblog schreibt:

    Wenn schon mehr Nachfrage als Angebot vorhanden ist, dann ist es erst recht angezeigt, mehr Wohnfläche auf der Baufläche anzubieten, d.h. in die Höhe bauen.

    Die meisten wollen die Lage nicht das Einfamilienhaus.
    Zudem bieten Wohnungen die gleiche Wohnqualität.

    Gesetzlich schlecht unterstützte Eigenheimbesitzer bleiben beide, weil auch Reiheneinfamilienhäuser dem Stockwerkeigentumgesetz unterstehen.

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  2. Trudy Vogelsanger schreibt:

    Eine Eigentumswohnung in dieser Lage würde mir sehr gefallen. Es sollten verschiedene Wohnungsgrössen angeboten werden.

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  3. gallenblog schreibt:

    Eine Eigentumswohnung in dieser Lage würde sehr vielen gefallen.
    Darum ist es für mich unverständlich, dass nicht mehr Wohnungen auf dieser Fläche angeboten wird.
    Scheinbar will man nur eine Wohnüberbauung für Privilegierte erstellen.
    Wie und durch wen diese an die wenigen zu Verfügung stehenden Wohnungen gekommen sind, scheint dann ein Fall für viel Vitamin B.

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  4. gallenblog schreibt:

    Von der ganzen Überbauung werden nur noch 3 Wohnungen, offensichtlich die unattraktivsten, öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben.
    Alle anderen gingen unter der Hand weg. An welchen Filz auch immer.

    Schliesslich macht sogar die Stadt auf ihrer Homepage dafür noch Gratiswerbung.

    Wenige hundert Meter weiter an der Strussenhusstrasse in Mörschwil zahlt man gemäss eines dortigen Anwohners das dreifache des Bodenpreises.

    Es ist nicht die Lage sondern einzig allein der Steuerfuss.

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  5. Neugieriger schreibt:

    Wir das Projekt eigentlich jemals realisiert? Oder scheitert es an den Baueinsprachen? Gibt’s Neuigkeiten?

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  6. gallenblog schreibt:

    @Neugieriger:
    Weiss auch nichts Neues. Am besten du informierst dich beim städtischen Bauamt.

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